ЧЕХИЯ - реконструкция недвижимости. Правовой аспект

ПРИМЕЧАНИЕ от адвокатов в Праге: Продолжаем актуальную тему, которая ранее уже нашла отражение у нас в новостях

• ЧЕХИЯ – недвижимость (реконструкция). Об особенностях переделки, ремонта объектов недвижимости в исторической Праге
  

http://advokat-amiro/blog/chehija-nedvizhimost-rekonstrukcija#blog_body

• ЧЕХИЯ – земельный участок. Адвокат в Праге выкупил землю под жилыми зданиями, и 360 жилых квартир оказались под угрозой сноса
  

http://advokat-amiro/news/chehija-zemelnyj-uchastok?offset=25

• ЧЕХИЯ – земельный участок (часть 2). Новая проблема с правами собственности на землю в Праге
  

http://advokat-amiro/news/chehija-zemelnyj-uchastok-chast-2?offset=20

Реконструкция недвижимости - зданий и сооружений представляет собой весьма сложный и комплексный процесс строительных работ, который с чисто технической точки зрения обязательно требует предварительной профессиональной консультации застройщика (имеется ввиду инвестора – собственника недвижимости, а не лица, фактически выполняющего строительство) с архитектором, инженером-статиком, прорабом-строителем и т. д.

Проверке подлежат также вопросы, связанные с действующим законодательством, которое регулирует условия реализации реконструкции недвижимости, особенно в части необходимых разрешений. Застройщик очень часто полагается на различного рода советы неквалифицированных специалистов, так называемых "юристов", рискуя тем, что разрешительная инстанция не оценит подход застройщика к исполнению определенных правовых обязательств и усложнит ему реализацию мечты о "новом" доме.

Ниже приведенный материал имеет своей целью описать соответствующие положения в деле получения разрешения на предлагаемую реконструкцию недвижимости, какие лицензионные и надзорные полномочия в связи с осуществлением строительных работ должны быть в наличии. Уместным приведение упоминания о потенциальных штрафах, связанных с проведением реконструкции недвижимости из-за нарушения Закона О строительстве ЧР č. 183/2006 Sb. и его подзаконных актов.

Правовая природа реконструкции

Строительство в широком смысле охватывает множество соответствующих работ по строительным или монтажным технологиям, оно многоэтапное в строительной и технической реализации, и широко вариантное в используемых изделиях, материалах и конструкциях.

Строительство в смысле юридическом в соответствии с действующим Законом о строительстве ЧР означает также и изменение уже готового объекта – ранее построенного, хотя в самом Законе и не содержится таковое понятие как реконструкция, реконструкционные работы.

Однако, это совсем не означает, что законодательство к ним не имеет к ним отношения и не применяется. В Законе о строительстве ЧР используется общий термин „stavební úprava“, что означает изменение постройки, при которой сохраняется внешний вид (остаются незыблемыми изначальные границы объекта на местности и ограничения по высоте здания). Закон сей применим также и в случае, когда вносятся поправки в облик – наружный вид постройки при надстройке здания, и его расширении (пристройке).

В связи с вышеизложенным типичные реставрационные работы, состоящие в модернизации жилых и нежилых объектов, интерьеров частного или многоквартирного жилого дома, где реконструкция касается отдельных частей строения – квартир, и/или помещений общего пользования, могут считаться удовлетворяющими понятию „stavební úprava“ по данному Закону.

А так как реконструкция недвижимости вводится сферу действия Закона о строительстве ЧР, то и в плане получения необходимых разрешительных полномочий, прав на эти работы следует поступать как того требует и для всех остальных строительных работ Закон о строительстве ЧР с характерными для работ реконструкционного характера условиями.

Правовые условия для осуществления реконструкции

Что же касается разрешительных процедур в контексте наземного планирования, которые направлены на выдачу разрешения на землепользование и строительство, то их не надо с реконструкционными работами связывать. Другими словами, реставрационные работы этих одобрений и согласований не требуют. А вот (для сравнения) при надобности изменения готового здания в форме надстройки или пристройки – наоборот, требуется.

О разрешительных процедурах в рамках строительных норм и правил более подробно.

Закон о строительстве ЧР существенно различает 3 режима о том, что здание:

• без уведомления и без разрешения на строительство,
  
• с таким уведомлением,
  
• с разрешением на строительные работы.
  

Применительно к реконструкции эти три режима имеют некоторые особые обстоятельства:

• разрешение на строительство или уведомления департамента строительства не требуется в случае реконструкции, включающей строительные работы, которые не вмешиваются в несущие конструкции здания, не изменяют внешний вид здания или способ его использования - предназначение, когда нет надобности в оценке воздействия на окружающую среду, и если эти работы отрицательно не повлияют на пожарную безопасность здания
  
• уведомление департаменту строительства при реконструкции необходимо, если проводимые
  
• работы приведут к изменению в использовании (и даже частично) здания, и когда имеет место вмешательство в несущие конструкции здания или изменяется внешний вид, или когда
• надо предоставить оценку воздействия на окружающую среду
  
• разрешение на строительство является строго обязательным, если реконструкция затрагивает несущие конструкции здания, изменение внешнего вида здания, требует оценки воздействия на окружающую среду или реконструкции может негативно повлиять на пожарную безопасность здания.
  

Важные понятия в контексте темы строительных реконструкционных работ:

Несущая конструкция - в строительстве под этим понимается основа (скелет) здания, который обеспечивает прочность, устойчивость и защиту для сооружения и служит основой для монтажа - установки других компонентов и элементов. Несущая конструкция, как правило, из бетона, железобетона или стали.

Внешний вид здания определяется по объективно оцениваемым (наблюдаемым) физическим характеристикам, среди которых: форма, размер, поверхность и цвет ее внешних видимых частей. Опосредовано реконструкции может изменится облик здания, очевидные внешние элементы здания. В результате проведенных работ проявляется визуальное различие хотя бы по одному из вышеперечисленных характеристик.

Способ использования здания связана в первую очередь с целью строительства, для чего оно было разрешено, в противном случае это следует из разрешения на размещение строительного объекта на земельном участке или уведомления о предназначении здания. Изменение способа в использовании здания производится в результате изменения цели, по которой здание должно далее применятся.

Оценка воздействия на окружающую среду требуют в случае реконструкции соответствующего описания деятельности или технологий, перечисленных в Приложении 1 к Закону č. 100/2001 Sb. Однако, среди них нет работ реконструкционного характера, причем ближе всех в этом перечне к реконструкции соотносятся строительные работы по реконструкции гостиничного комплекса, зоны отдыха, расположенных в охраняемой зоне или площадью более 1 га. При этом процедура оценки воздействия на окружающую среду истребует уведомления о реконструкции, а вот получения разрешения на строительство для реконструкции иногда, спорадически.

Негативное влияние на пожарную безопасность здания определяется по Приказу МВД ЧР По техническим условиям противопожарной защиты зданий - č. 23/2008 Sb. Этим Приказом определено, что под пожарно-безопасным состоянием понимается такое состояние здания, которое удовлетворяет требованиям Приказа применительно к конкретному типу строения. Приказ прямо устанавливает требования к частному дому, жилому многоквартирному дому и жилым помещениям. При этом он отсылает к чешским техническим стандартам (ČSN), которым должно соответствовать строительный объект. Влияние процесса реконструкции на пожарную безопасность здания в связи со структурными изменениями оценивается как отрицательное, если имеет место неудовлетворительная оценка хотя бы по одному из технических стандартов.

Строитель, готовясь к проведению реконструкции, в результате которой будет затронута несущая конструкция, когда будет изменен внешний вид или это отрицательно повлияет на пожарную безопасность здания, должен заложить в график работ мероприятия и время, необходимые для получения разрешения на строительство от соответствующего строительного департамента (ориентация по времени - от 30 до 60 дней).

Если же в результате реконструкции изменится способ использования всего здания или его части (например, жилищное предназначение здания заменяется / дополняется бизнес-целями - предпринимательством), то будет достаточным уведомление в адрес компетентного департамента о реконструкции, которое не обязательно означает экономию времени, поскольку установленные сроки на ответ составляют 40 дней с момента получения такого уведомления. Здесь важно другое, необходимо рассчитать время на изготовление проектной документации, которая являются обязательной при подаче этого уведомления.

Информация адвокатским бюро в Праге получена из сайта ЕПравоЦЗ «REKONSTRUKCE NEMOVITOSTI A STAVEBNÍ ZÁKON»