ЧЕХИЯ - продажа недвижимости, земли

Касательно недвижимого имущества договор купли-продажи недвижимости: земельный участок, дом один из важнейших и наиболее распространенных типов договоров.

ПРИМЕЧАНИЕ от адвокатов в Праге: Продолжаем публикации статей на актуальную тему в отношении недвижимости в Чехии.

Для передачи права собственности на недвижимость недостаточно иметь только лишь договор купли-продажи недвижимости, еще необходимо зарегистрироваться в реестре недвижимого имущества. Ибо только при официальном таком оформлении, при регистрации покупатель становится собственником земли.

Контракт на покупку земли

Часто на практике, невзирая на высокую стоимость переводимого на другого собственника земельного участка, как правило, не обращается должного внимания, который он заслуживает, на договор купли-продажи. Хотя договаривающиеся стороны обычно и заключают действительный контракт, однако не продумываются при этом какие либо дополнительные условия, сопутствующие соглашения, которые для целей безпроблемности перевода прав собственности могут быть весьма важными. Например, стороны договоролись о способе оплаты стоимости таким образом, что для одному из них это невыгодно:

• покупателю уплатить финансовые средства продавцу до регистрации в земельном реестре, так как собтвенником он становится лишь после реализации этой процедуры,
  
• продавцу получать деньги после регистрации в земельном реестре, хотя с процедурой внесения в реестр недвижимости, как правило, и нет серьезных проблем, но он таким образом теряет право собственности, а еще не имеет гарантии, что ему будут деньги, согласно договоренной цены покупки, выплачены.
  

Приведенные проблемы юридической практикой разрешаются посредством того, что договорная денежная сумма ложится на хранение в банк, или же оставляется под адвокатской или нотариальной охраной до дня (или в день) подписания договора купли-продажи, и выдаются на руки продавцу после перевода прав собственности недвижимости, регистрации в земельном реестре.

Эту процедуру можно рекомендовать, как хорошо сбалансированный способ защиты обеих договаривающихся сторон.

Заявление о состоянии земли

Другим важным моментом, который часто также забывается, является "Свойства" приобретаемой земли. В частности, покупатель должен проверить статус земли не только юридически, но и с точки зрения ее фактического состояния. И еще. покупатель должен потребовать от продавца дать заверение, что земля подходит для целей, для которых ее приобретает покупатель. При этом настоятельно рекомендуется, чтобы и сам покупатель провел активное исследование всего того, что касается его будущей собственности.

Рекомендации покупателю перед покупкой. Проверить:

• имеет ли земельный участок доступ к дороге(ам) общественного пользования,
  
• возможно ли земельный участок подключить к инженерным сетям,
  
• каковы планы по застройке в этом районе (лучший способ – информация от местного строительного департамента с его земельными картами),
  
• реальный размер земельного участка, по крайней мере, по ограде территории на соответствие данным земельного реестра,
• не обременен ли земельный участок залогом, какими либо имущественными правами и в том чиле третьих лиц, правами аренды или другими ограничениями и нагрузкой в чью либо пользу,
  
• не проведены ли под землей на участке коммунальными службами инженерные сети или или, к примеру, имеет место водный поток, водотвод, и есть ли какие либо еще проблемы требующие оценивания (информацию можно получить от соседей и проконсультироваться с адвокатом).
  

Условия контракта

Что касается условий контракта, то в дополнение к цене покупки следует особо специфицировать земельный участок. Перечень надлежащей в этой связи информации, что должен содержать договор купли-продажи определено § 5 Закона О реестре недвижимости ЧР Чешской Республики č. 344/1992 Sb. Может быть рекомендовано дополнительно к перечислению основной надлежащей информации (номер земельного участка, кадастровые данные, а в случае, когда кадастровые данные зафиксированы в виде двух числовых рядов, то также указывается, является ли это просто земельным участком или же это участок, предназначенный для ведения строительства, эта цифра записана в свидетельстве о праве собственности) в рамках самого контракта еще прикрепить к нему дополнение с выпиской из реестра недвижимости с графическим обозначанием на карте земельного участка. Это предотвратит любые возможные ошибки. Договор купли-продажи на покупку земли должен быть выполнен в письменной форме § 46 Гражданский кодекс ЧР, с подписями сторон, обязательно размещенных на на одном листе.

§ 5 Закона č. 344/1992 Sb.:

В документах, которые являются основанием для регистрации земельного участка в реестре недвижимости, должна содержаться информация:

о номере земельного участка с названием кадастрового района, в котором он лежит, а в случае, когда в кадастровом районе обозначения имеются в виде двух числовых рядов, то также указывается, является ли это просто землей или это земельный (строительный) участок,

• о земельном участке, который представлен в упрощенном порядке (§ 29 п. 3 Закона – касательно земельных или лесных участков, у которых границ на местности не существует, они присовокуплены к большим территориальным единицам еще ранее. Информация об этом хранится в старых земельных книгах и т.д.), номер участка в виде принятом в более раннем земельном реестре с указанием того, что этот номер является номером участка в соответствии с поземельным кадастром, такого то отдельного земельного пайя или целого объединения пайев,
  
• о том, должна ли быть часть земельного участка объединена с соседними участками (частями), которые расположены рядом, или должен возникнуть новый участок (допускается обозначение в контракте переводимого к другому собственнику земельного участка маленькими буквами со ссылкой на геометрический план).
  

Заверение подписей

Хотя закон строго не требует, чтобы в договоре купли-продажи подписи были официально нотариально подтверждены, так как кадастровый центр может определить подлинность подписи и другим способом, но на практике это лучше все же сделать. Нет, конечно же, никакой необходимости заверять подписи на всех экземплярах договора, достаточным является заверение лишь того, который направляется в земельный кадастровый центр (подается такое количество копий договора, сколько участников в договоре).

Внимание на совместное имущество супругов

Если покупатель и продавец женаты, необходимо, чтобы контракт был подписан обоими супругами. В контракте, к примеру, также можно указать, что покупатели – супруги приобретают имущество в качестве их совместной собственности.

Вы также не должны забывать, что продавец и покупатель могут быть иностранцами. Но не все иностранцы в ЧР могут приобрести недвижимость. В случае сомнений следует проконсультироваться с адвокатом.

Продажа недвижимости и налоги

При продаже земельных участков и другой недвижимости необходимо учитыватьсвои требования Закона ЧР č. 357/1992 Sb о налогах на наследство, дарении и на передачу недвижимости. Ставка налога составляет 3% от налоговой базы, которой является либо определенная в договоре цена, или же оценка, установленная экспертами. Доход, полученный от продажи земли, также может облагаться налогом на прибыль (особенно, когда продавец приобрел землю по цене ниже, чем она продается).

Ищите профессиональный совет

Как и у тех контрактах, у которых наличествуют большие суммы денег, уместным является потребность предварительной консультации в отношении сделки, самого договора (конракта) с адвокатом и с консультантом по налоговым вопросам. Суммы, потраченная на таких специалистов, как правило, намного ниже, чем риски, которые угрожают при неправильных шагах или в связи с недействительностью договора.

Информация адвокатским бюро в Праге получена из сайта finance.idnes.cz “ Vzor: Smlouva o prodeji pozemku”