Адрес:
ul. Politických vězňů 21, 110 00 Praha 1Телефон:
00420 775 719 156Актуальная информация
Ответ на вопрос о том, каковы могут быть последствия в соответствии с действующим законодательством в случае реализации строительства жилого здания и выделения объектов недвижимости в нем - единиц жилья, когда действует ранее установленное залоговое право на земельный участок, на котором было построено жилище. От момента, когда наступят последствия в виде залога земли, например, для финансового обеспечения при ее приобретении, и вплоть до начала застройки и возведения строительного объекта.
Примечание от чешского адвоката в Праге Кушнаренко Леонида.
Приводится материал в развитие анализа по недвижимости, в т.ч. по кадастру, по земле, а также залогу в чешском законодательстве - как очередная компонента скомпилированной нами БД по соответствующим правовым отраслям для адвокатской практики в этой связи.
См. также тематическую подборку
http://advokat-amiro/poisk?words=%D0%B7%D0%B0%D0%BB%D0%BE%D0%B3&is=1&ia=0&pages=0&pf=1&spage[]=0
Рассмотрим случай, когда земельный участок находится в совместном владении двух лиц, и также в дополнение к этому еще такую ситуацию, когда один из них, дабы купить землю, взял на нее кредит в банке, для чего он заложил в банке в качестве обеспечения выплаты кредита свою долю собственности земельного участка. Совладельцы земельного участка впоследствии планируют построить на этом месте здание – двойной дом, чеш. - „dvojdům“, чтобы затем согласно § 1164 ГК - Гражданского кодекса ЧР разделить его на на несколько единиц жилья, две самостоятельные квартиры.
Так как в соотвествии с положением § 506 ГК ЧР здание является частью земельного участка, то построенный на нем этот двойной дом, следовательно, не будет иметь значения вещи в юридическом смысле, только лишь как часть недвижимого актива – земли в соответствии с принципом суперфиций (от лат. superficies solo cedit - строение следует за землей) — право застройки. Поэтому право залога, которым обременена доля совместной собственности на землю, распространяется и на здание. Ситуация была бы иной, если бы двойной дом был частью права постройки здания (в виде отдельного материального актива), возведенного совладельцами земли в своих интересах. В таком случае залоговое право на землю для целей строительства не применялось бы, хотя для строительства здания в соответствии с § 1241 ГК ЧР (Je-li pozemek zatížen zástavním právem, lze jej zatížit právem stavby jen se souhlasem zástavního věřitele).и требуется одобрение банка как залогодержателя. А вот если же здание было бы уже выстроено до 1 января 2014 года, то тогда не было бы необходимости выполнять эти условия, так как оно автоматически становится частью земли, а потому не подлежит залогу, установленному только в отношении земельного участка (см. Переходные положения § 3054 и след. ГК ЧР).
Примечание от чешского адвоката в Праге Кушнаренко Леонида.
О новом праве на строение, как и вещном право на землю см. в новом ГК - §§ 1240 и послед.).
Разделение залогового недвижимого имущества на единицы жилья. Делением вещи произойдет ex lege (по закону) отмена совместной собственности. Разделение недвижимого имущества (земли и возведенного на нем здания) на жилые единицы будет основываться на заявлении и регистрации в государственной кадастральной службе. В заявлении должно быть в соответствии с § 1166 п. 1с) ГК ЧР указано, что имущественные права передаются с возникновением права собственности на единицу жилья всем владельцам долей или только некоторым из них.
Владельцам при разделе недвижимости на единицы жилья следует руководствоваться правилом, изложенным в § 1351 ГК, в соответствии с которым залоговое право должно обременять все возникающие при этом единицы жилья . Верховный суд рассмотрел этот вопрос. Вынес решение sp. zn. 29 Odo 661/2006, в котором указано: "Право залога обременяющее реальную вещь, не перестает действовать в юридическом смысле при делении вещи на несколько отдельных частей. Возникает при этом у залогодержателя к этим новым вещам залоговое право. Это верно и для случая разделения жилого дома на единицы жилья в соответствии с Законом о собственности на квартиры.
Кадастровый департамент осуществляют запись право залога применительно к каждой возникающей единице жилья, в том числе, и того недвижимого имущества, которое до разделения имело обремеменение.
Практика кадастровых департаментов основывается при этом на основании решения Верховного суда Sp. Ref. 21 Cdo 4397/2009, согласно которому: залоговое имущество обремемено залоговым правом со всеми его компонентами, аксессуарами и дополнениями, невзирая на то, какова их ценность и достаточно ли (или нет) для оплаты залога по обеспечению долговых требований.
!!! Важнейшая ремарка здесь – оригинал: «…Z hlediska svého rozsahu zástavní právo vázne na věci v takové podobě, v jaké k ní vzniklo; zástavní právo proto např. zatěžuje věci, které vznikly reálným rozdělením zástavy»
В том случае, если залоговое право касается доли имущества в совместной собственности, и когда должник по закладной в конечном итоге стал владельцем всего имущества (приобрел все оставшиеся доли совместной собственности объекта недвижимости), то и тогда нельзя будет сделать вывод о том, что при этом залоговое право будет распространяться (может быть расширено) из доли на целую вещь. Такое трактование не поддерживает законодательство.
В ситуации, описанной выше правом залога обременяется каждая из единиц жилья, в той пропорции, в которой залоговое право обремененяло землю.
Залоговое право постройкой двойного дома и выделением единиц жилья не прекращается, продолжает их все обременять. Если право залога обременяло только долю из совместной собственности на землю, то в той же пропорциональной доле он обременяет и единицу жилья, и даже если она являются собственностью отдельных владельцев. Следовательно, юридически идет речь об интересном явлении, - то есть, вещь, принадлежащая только лишь одному владельцу, будет предметом совместной собственности владельца, когда одна доля является предметом залогового права, а вторая нет.
Информация Чешским адвокатским бюро в Праге “Advokátní kancelář Kushnarenko & partners" получена ePRAVO.cz «Účinky vymezení jednotek na zástavní právo k pozemku»
для связи