ЧЕХИЯ – недвижимость

Новый ГК - Гражданский кодекс ЧР - Чешской Республики - Закон № 89/2012 Сб. привнес очередную новацию в чешское законодательное поле. Согласно новому закону ЧР имеется возможность при вступлении в права аренды недвижимого имущества осуществить об этом соответствующую запись в кадастровом департаменте, в рееестре недвижимости, - чеш. katastr nemovitostí.

ПРИМЕЧАНИЕ от адвоката в Праге Кушнаренко Леонида. См. также тематическую подборку по теме недвижимость:

• http://advokat-amiro/Press/poisk?words=%D0%BD%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C+&is=1&ia=0&pages=0&pf=1&spage[]=0
  

§ 2203 ГК ЧР определено следующее: «Если нанимаемый объект записан в государственном реестре, то, тем самым, фиксируется и арендное право наемщика …»

Необходимые сведения для записи в реестр недвижимости (в кадастральной книге) указаны в Постановлении № 37 «О кадастре недвижимости» от 01.11. 2013 г., - чеш.) VYHLÁŠKA o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška).

Учитывая, что в тексте ГК ЧР не содержится положение, на основании которого следует проводить запись в реестр недвижимости, запись такого права аренды в данный реестр проводится в соответствии с § 66 пункт. 1а) Постановления «О кадастре недвижимости». Закон гласит, что право записи в реестр недвижимости может как возникать, так и меняться, и аннулироваться на основании соответствующих правовых действий, а саму запись можно произвести на основании совместной декларации арендодателя и нанимателя недвижимости.

При этом декларация должна содержать сведения о лицах, которые производят данное утвердительное заявление, указывается отдельно субъект, приобретающий эти права, или который их лишается, либо они изменяются согласно Постановления «О кадастре недвижимости», название этого возникающего или изменяющегося, или прекращающегося законного права нанимателя, ссылки на положения других законодательных актов в соответствии с которым произошло возникновение (изменение, прекращение) прав, юридические факты, которые привели к возникновению (изменению, прекращению) прав, и указание на то, что право собственности не касается правовых отношений между теми, кто делает это заявление.

Следуя логике, очевидно, что данная декларация не обязательно должна представлять собой отдельный документ, все вышеуказанные сведения могут быть включены непосредственно в текст договора аренды. Для того, чтобы аннулировать (прекратить) эти права, необходимо участие лица, утвердившего данную декларацию, также указывается лицо, которое, согласно закона Постановления «О кадастре недвижимости», включено в декларацию как наниматель недвижимости, лишающийся этого права (право погашено), ссылки на цитируемый закон и другие законные положения, в соответствии с которыми срок действия права истекает или погашается, юридические факты, приведшие к прекращению или ограничению прав.

Записываются следующие данные по аренде недвижимости (в соответствии с § 18 п. 4 Постановления «О кадастре недвижимости»): об обременении недвижимости, сведении об арендаторе (или арендаторах). Кроме того, устанавливается последний день договоренного срока аренды недвижимости. Указание срока, на который договор аренды был согласован, важно по той причине, что в случае аренды в течение фиксированного периода времени, достаточного будет владельцу недвижимости удалить из декларации о праве аренды недвижимости свою подпись в связи с истечением обусловленного срока. Такое действие эквивалентно удостоверению о прекращении прав на недвижимость. Следует отметить для полноты картины, что регистрация прав на проживание в кадастральной книге не носит никакого основополагающего эффекта, а имеет только лишь декларативный характер.

Запись арендных прав в кадастральной книге, безусловно, очень полезна для арендаторов, потому что очень легко и достоверно демонстрирует существование арендных отношений относительно конкретного недвижимого имущества. Такая запись может оказать также существенную помощь арендатору в случае, когда отсутствует вся полнота сведений о правовом состоянии – статусе объекта недвижимости. В соответствии с § 984 ГК ЧР регистрация в реестре недвижимости свидетельствует о правовом статусе объекта в пользу лица, которое приобрело вещное право вещное как добросовестный приобретатель прав. При этом добросовестность оценивается в момент подачи заявления о регистрации прав недвижимости в кадастральной книге.

Очень важное обстоятельство касательно смены владельца недвижимости. По § 2221 п. 2 ГК ЧР договоренности об обязательствах арендодателя не являются обязательными для нового собственника. Однако это не применяется в тех случаях, когда новый владелец недвижимости знал о таких договоренностях. Арендатор, таким образом, своей регистрацией в реестре недвижимости, записью в кадастральной книге осуществляет защиту своих прав.

Процедура записи права аренды в реестр недвижимости не будет проблематичным для арендодателя с точки зрения ее аннулирования в случае аренды на определенный срок, так как после истечения срока, на который договор аренды был согласован, ему всего лишь необходимо представить соответствующее заявление в департамент кадастровой службы о том, что такие права у нанимателя прекращаются. В случае же аренды недвижимого имущества на неопределенный срок, необходимо будет представить заявление в службу от нанимателя (арендатора) о прекращении им аренды объекта недвижимости. Правда, такое положение дел не всегда является устраивающим арендодателя, например, когда арендатор не хочет сотрудничать с собственником недвижимости или по какой то причине не может это сделать физически, не способен совершать правовые действия.

Поэтому то запись арендных прав в кадастральной книге можно резюмировать как очень практичный и полезный инструментарий, который позволяет в некоторых ситуациях значительно улучшить правовое положение арендаторов. Хозяин же – арендодатель недвижимости должен, однако, в связи с выше приведенной информацией, серьезно подумать и взвесить все, следует ли производить такую регистрационную запись.

Информация адвокатским бюро в Праге “Advokátní kancelář Kushnarenko & partners" получена из сайта ePRAVO.cz «Zápis nájemní smlouvy do katastru nemovitostí»