ЧЕХИЯ – Аренда недвижимости (нежилой, т.н. коммерческой)

В дополение к публикациям ранее в СМИ об аренде недвижимости в ЧР – Чешской Республике.

Благодаря рекодификации чешского частного права (Гражданский кодекс - ГК ЧР, Закон О международном частном праве и Закон О коммерческих корпорациях) существенно упрощена аренда нежилых помещений ввиду того, что все предыдущие положения ранее используемого в чешском законодательстве касательно данного вопроса и регулировавшегося рядом специальных законов (см. далее) еще и торговым (коммерческим) законом ЧР, были упразднены. Кроме того, в чешском правовом поле произошло следующее новое категорирование – заменены помещения для нежилых целей - prostor pro nebytové účely, на помещения, предназначенные для предпринимательства - prostory sloužící podnikání, на другие помещения - ostatní prostory.

ГК ЧР внес существенные изменения и в заключении арендных отношений к пространствам в недвижимости, цель которой не является проживание. Прежде всего, был отмен закон Об аренде и субаренде нежилых помещений - zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, а также закрепление законодательства всех видов аренды только в настоящем ГК ЧР. В чешском законодательстве решено отказатся от доселе использованной категории в отношении нежилых помещений - nebytových prostor и помещения для нежилищных целей prostory pro nebytové účely с целью вновь явно делятся на две категории в соответствии с целью аренды.

Такое понятие как нежилое помещение - „nebytové prostory“ , несмотря, что оно в чешском праве в настоящее время не имеет строго законодательного определения, тем не менее, в ГК ЧР оно применяется. См. в частности, его можно найти в §§ 1158 и 1187 раздела 5, посвященного собственности на жилье -

под названием Общее имущество собственников квартир. В пункте 2 положения § 1158 указано, - все, что установлено относительно квартир, также относится к нежилым помещениям, а также и к совокупности квартир или нежилых помещений. В §1187 п.1 относительно преимущественных прав на покупку помещения у арендаторов помещений, - это имеет отношение к арендаторам нежилых помещений также.

Примечание чешского адвоката в Праге Кушнаренко Леонида.

См. также:

• Статья в СМИ об аренде квартиры в столице ЧР - Чешской республике Праге.
  

• Статья в СМИ об особенностях аренды квартиры.

• Заметка в СМИ – аренда коммерческого помещения.
  

Коротко о практических последствиях изменения чешского законодательства в данном вопросе.

В отношении общего регулирования аренды и также специального регулирования аренды недвижимости, прежде в старом ГК ЧР кроме того, что признавались нежилые помещения предметом гражданско-правовых отношений, еще также применялось специальное определение в отношении так называемой коммерческой аренды - zvláštní úprava nájmu nebytových prostor, которые охарактеризовывались как помещения или совокупность помещений - místnosti či soubory místností, которые решением строительного государственного департамента предназначались для иных, отличных, чем для проживания, целей. В дополнение к этому, заметим, что согласно (нынче упразденному) закону Об аренде и субаренде нежилых помещений (см. § 1в) – о квартирах, у которых имеется разрешение для их использования с нежилой целью - souhlas k užívání k nebytovým účelům.

Аренда и субаренда нежилых помещений доселе регулировалась специальными положениями в соответствии с отмененным нынче законом Об аренде и субаренде нежилых помещений. А вот в тех вопросах, которые не подлежали урегулированию данным Законом, использовались ГК ЧР и Торговый (коммерческий) кодекс, в зависимости от того, относился или же нет вопрос аренды нежлых помещений к бизнес сфере, (касался ли предпринимательства) или имели место отношения не в контексте коммерческого права, а только лишь гражданского.

В настоящем законодательстве специальное регулирование данных вопросов об аренде помещений для предпринимателства - pro nájem prostor sloužících podnikání, которые были определены как помещения с целью их аренды для реализации предпринимательской в них деятельности арендатора - jako prostory a místnosti, u nichž je účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti nájemce. Достаточным является то, что такое помещение практически используется в своем большинстве. При этом нет необходимости, чтобы договоре аренды эта цель была указана, - удовлетоворительным будет практическое использование помещения.

О помещениях, используемых для предпринимательства, предназначенные по договоренности сторон для обслуживания бизнеса. Соответствующие на сей счет положения закреплены в § § 2302-2315 ГК ЧР – в 3-м Подразделе под названием Специальные положения об аренде коммерческих помещений.

Особо следует обратить внимание на §2303 и § 2311 в смысле того, что применительно к такого рода помещениям (с коммерческой реализацией их, представлением предпринимательских услуг) должна быть применены, кроме обычных норм регулирования аренды как таковой еще и специальные требования. Например, если арендуется недвижимость, предназначенная для предпринимательских целей, и определен срок ее аренды - na dobu určitou, данный вопрос определен, кроме как вышеприведенными законодательными положениями аренде общего характера, так и установкой § 2311 ГК ЧР – из специальных правовых положений. Здесь указано, что правовое регулирование окончания такой аренды на определенный срок применяется по аналогии с квартирой.

Или же см. § 2255 ГК ЧР, о неком промежуточном статусе, которым обладает недвижимость, относящаяся и к обычному жилищу, а также к помещению коммерческой деятельности, когда арендатор может в квартире работать, предпринимать. И в таком случае надо руководствоваться кроме специальных положений также и общими положениями по аренде недвижимости.

В отношении других помещений для нежилых целей - pro nebytové účely, аренда которых не подлежит регулированию специальными положениями об аренде согласно § 2302 п. 2 ГК ЧР. Речь идет о помещениях, целевое предназначение которых не является ни проживание, ни ведение предпринимательской деятельности, и по их аренде законом установлен обычный порядок аренды недвижимости в соответствии с заключенным договором. См. § 2201 3-го Раздела ГК ЧР под названием Аренда, - на основании договора аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору вещь во временное пользование, а арендатор обязуется платить за это арендодателю арендную плату.

К таким нежилым помещениям, которые не используются для предпримательства арендатором, относятся, к примеру, гараж или склад, либо когда арендуется помещение некоммерческой организацией, с условием того, что те не будут там предпринимать. Иначе следует указать ведение дополнительной деятельности данной организацией в соответствующем помещении.

К совокупности арендуемых помещений, используемых для предпринимательской деятельности, - в дополнение к общим положениям аренды применяются также еще специальные соглашения по аренде помещений. Причиною тому служит расширение спецификаций арендуемой недвижимости для предпринимательства, - это нынче не только помещения, но и пространства. Расчитывать в этой связи на судебную практику – юдикатуру (см. Постановления Верховного суда ЧР № 2 Cdon 1175/96, № 20 Cdo 255/99 - о том, что при аренде недвижимости, содержащей в своем составе нежлые помещения, она подлежала режиму обычной аренды, не приходится. Дескать, арендовалось целиком вся недвижимость (квартира с нежилыми помещениями), содержащая нежилые помещения, и не согласовывалась аренда отдельных помещений. Это изменение, теперь имеющееся в настоящем законодательстве, можно только приветствовать, так как дифференцирование аренды помещения (комнаты …) или их совокупности в режиме нежилой недвижимости, и аренда всего недвижимого имущества с теми же помещения в режиме обычной аренды получили большее обоснование.

Взять еще, к примеру, склад для хранения чего-либо. Ранее о нем не велась речь как о помещении. Теперь же, с учетом использования специальных положений аренды, на основе цели аренды, а не понятия арендованной вещи, стало иначе. Другими словами, ключевым здесь теперь считается определяющий фактор цели аренды и применимость специальных положений касательно аренды такой недвижимости. С точки зрения частного права акцент явно на практическом использовании арендуемых помещений, а не на домостроительном предназначения. - stavební určení.

Законодательной новацией явялется также необходимсть, чтоб арендованные помещения «по крайней мере, в основном» - „alespoň převážně“, действительно служили для целей ведения предпринимательства, в противном случае такие арендные отношения нельзя соотнести со специальными положениями аренды недвижимости. Это новое требование приводит к изменению в текущем подходе, при котором аренда совокупности помещений, с включением среди прочего и нежилых помещений, производилась в соответствии с общими правилами аренды (см. Постановление Верховного суда ЧР № 32 Odo 1263/2006). Теперь же следует учитывать, что если в течение срока аренды недвижимости превалирует ее предпримательское целевое предназначение, или же большая часть таких вот арендуемых помещений будет использоваться для бизнеса, то аренда будет являтся предметом специальных положений аренды недвижимости.

Новый способ выделения площадей, предназначенных для предпринимательства, должен быть отнесен также и к таким случаям, когда в аренду сдается лишь часть недвижимого имущества, включая и те, что расположены в квартирах жилых домов с целью ведения предпринимательской деятельности арендатором. К такой деятельности может быть отнесено предоставление квартиры третьим лицам или их использование другим арендатором, если это не вызывает существенный конфликт с требованиями публичного права.

В старом чешском законодательстве, дейстовавшем еще до вступления в силу нового ГК ЧР, в таких случаях основывались на предположении о том, что при аренде части недвижимости – квартиры, она не «защищена», то есть не возникает при этом так называемый - chráněný“ nájem bytu (см. Постановление Верховного суда ЧР № 26 Cdo 1506/2012), а потому договор аренды регулировался общими правилами, как обычная аренда.

Сейчас же его следует отличать, служит ли договор аренды недвижимомого имущества - квартиры в основном для реализации предпринимательских задач арендатора, в связи с чем, надо тогда руководствоватся специальными определениями аренды относительно коммерческих площадей, или же идет речь о том, что арендатор – физ. лицо (или юридическое лицо) использует соответствующие квартиры для других целей, чем к удовлетоворению своих (собственных) потребностей в проживании. Например, для жилья своих сотрудников, в таком случае будут применяться общие положениям договора аренды.